Irodámat gyakran keresik fel társasházi közös képviselők azzal, hogy társasházközösségük – leginkább a felújításhoz szükséges anyagi eszközök előteremtése érdekében – értékesíteni kívánja a társasházi közös tulajdont képező tetőteret és ehhez szeretnék megtalálni azt a jogi módot, mely a gyakorlatban is ésszerű időn belül, különösebb kockázatok nélkül kivitelezhető. Előzetes ismereteik alapján gyakran hivatkoznak a társasházakról szóló 2003. évi CXXXIII. tv. (Tht.) 3. § (2) bek.-ben foglaltakra, mely szerint „...az alapító okirat felhatalmazást adhat arra, hogy a közös tulajdonnal kapcsolatos elidegenítés jogát a közösség gyakorolja, ha az ingatlanrész önálló ingatlanként kialakítható. Ebben az esetben a közgyűlés az összes tulajdoni hányad legalább kétharmados többségével rendelkező tulajdonostársak igenlő szavazatával dönthet az elidegenítésről. A határozatban rendelkezni kell a külön tulajdonhoz tartozó közös tulajdoni hányadok megállapításáról. A közgyűlés határozata az ingatlan-nyilvántartásba bejegyzésre alkalmas okirat.” Sajnálatos módon fel kell hívjam azonban a figyelmüket arra, hogy a helyzet korántsem olyan egyszerű, mint amilyennek látszik, a hivatkozott jogszabályhely ugyanis álláspontom szerint – melyet a vonatkozó bírósági gyakorlat (ld. BH2008.282) és földhivatali gyakorlat is igazol és dr. Keller Nóra, a Fővárosi Földhivatal Jogi és Igazgatási osztályának megbízott osztályvezetője is megerősít – nem alkalmas a probléma kezelésére, az alábbiak szerint:
Első – jogilag talán nem jelentős, de a gyakorlatban a helyzetet igencsak megnehezítő – probléma, hogy a Tht. 3. § (2) bek.-e akkor alkalmazható, ha a hivatkozott felhatalmazást a társasház alapító okirata már tartalmazza, mely a gyakorlatban kevés esetben fordul elő, így az alapító okirat módosítása mindenképpen elkerülhetetlen.
Ha az alapító okirat már tartalmazza a szükséges felhatalmazást, abban az esetben is azzal kell szembesülnie a társasházközösségnek, hogy több, a Tht. ezen szakaszával össze nem hangolt jogszabályi rendelkezés lehetetlenné teszi a gyakorlatban, hogy az elidegenítésre pusztán a közgyűlés 2/3-os többségű határozata alapján sor kerülhessen.
A Ptk. 117. § (3) bek.-ben foglaltak szerint „ingatlan tulajdonjogának az átruházásához az erre irányuló szerződésen vagy más jogcímen felül a tulajdonosváltozásnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges.” Az ingatlan-nyilvántartásba tulajdonjog azonban csak az ingatlan-nyilvántartás tárgyát képező ún. önálló ingatlanra jegyezhető be. Az ingatlan-nyilvántartásról szóló 1997. évi CXLI. tv. (Inytv.) 12. §-a sorolja fel taxatíve, hogy mi tekinthető a földrészleten kívül önálló ingatlannak, így például – témánkat érintően -- annak b) pontjában foglaltak szerint a társasházban lévő öröklakás, illetőleg külön tulajdonban álló, nem lakás céljára szolgáló helyiség a közös tulajdonban lévő részekből az öröklakás-tulajdonost megillető hányaddal együtt.
A Tht. 1. § (1) bek.-ben foglaltak szerint „társasháztulajdon jön létre, ha az épületingatlanon az alapító okiratban meghatározott, műszakilag megosztott, legalább két önálló lakás vagy nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg legalább egy önálló lakás és egy nem lakás céljára szolgáló helyiség a tulajdonostársak külön tulajdonába kerül (a továbbiakban: társasház). Az épülethez tartozó földrészlet, továbbá a külön tulajdonként meg nem határozott épületrész, épületberendezés, nem lakás céljára szolgáló helyiség, illetőleg lakás - különösen: a gondnoki, a házfelügyelői lakás - a tulajdonostársak közös tulajdonába kerül.”
A Tht. 2. § (1) bek.-ben foglaltak szerint „a közös tulajdon tárgyát képező ingatlanrész a külön tulajdonba tartozó lakás, nem lakás céljára szolgáló helyiség alkotórészét képezi, azzal együtt minősül önálló ingatlantulajdonnak.” A 2. § (2) bek.-e kifejezetten rögzíti, hogy „a közös tulajdonra vonatkozó, az egyes tulajdonostársakat megillető tulajdoni hányad és a lakásra, a nem lakás céljára szolgáló helyiségre vonatkozó tulajdonjog - az e törvényben meghatározott esetek kivételével - egymástól függetlenül nem ruházható át és nem terhelhető meg.”
A fenti jogszabályi hivatkozásokat azért tartom fontosnak kiemelni, hogy rávilágítsak a következőkre:
Önállóan elidegeníteni csupán olyan helyiséget lehet, mely önálló ingatlanként az ingatlan-nyilvántartás részét képezi, így vonatkozásában a tulajdonjog az ingatlan-nyilvántartásba bejegyezhető. Társasház esetében azt, hogy mely helyiségek, helyiségcsoportok állnak külön tulajdonban – így a hozzájuk tartozó közös tulajdoni hányaddal együtt önálló ingatlanként felvehetők --, az alapító okirat tartalma határozza meg. A közös tulajdonú tetőterek és más közös tulajdonú helyiségek tehát önállóan forgalomképtelenek. Hiába határoz tehát a közgyűlés az elidegenítésükről, ez önmagában csak elvi kinyilatkoztatásnak tekinthető, hiszen a vevő tulajdonszerzéséhez mindenképpen szükség van az alapító okirat megfelelő módosítására, a tetőtér albetétesítésére, önálló ingatlanként történő felvételére az ingatlan-nyilvántartásban. Az alapító okirat módosításához pedig a Tht. 10. § (3) bek.-ben foglaltak szerint a tulajdonosok legalább 4/5-ének egyetértése szükséges.
Az alapító okirat módosításának elkerülhetetlensége miatt semmiképpen sem elegendő tehát az, ha elidegenítés tekintetében csupán a tulajdonosok 2/3-ának van meg az egyetértése.
Az elidegenítés előfeltétele tehát az, hogy előzetesen a tetőteret (vagy egyéb, eladásra szánt helyiséget) az alapító okirat módosításával a társasházközösség „albetétesítse”. Az új albetétnek a tulajdonostársak közös tulajdonába kell kerülnie – éspedig a társasházi közös tulajdon tekintetében fennálló tulajdoni hányaduk arányában --, a társasház ugyanis az ingatlan tulajdonosa nem lehet. A Tht. 3. § (1) bek.-e rendelkezik arról, hogy a társasház korlátozott jogképessége mire terjed ki, a dologi jogi jogviszonyok azonban nem tartoznak-e körbe. A társasház korlátozott jogalanyisága egyébiránt eleve kizárja tehát azt, hogy a Tht. 3. § (2) bek.-re hivatkozással a közösség valóban gyakorolhassa az elidegenítés jogát.
Miután azonban a tetőtér önálló ingatlanként, a társasházi tulajdonostársak közös tulajdonaként bejegyzésre került az ingatlan-nyilvántartásba, annak, mint külön tulajdonnak az elidegenítéséről a társasház közgyűlése – mely a társasház működése, a társasházi közös tulajdonnal kapcsolatos ügyek körében rendelkezik döntési jogosultsággal – már nem jogosult határozni.
A bejegyzést követően valamennyi tulajdonos önállóan jogosult dönteni az új albetéten fennálló tulajdoni hányada átruházása tekintetében. A Ptk. 117. § (1) bek.-e értelmében „átruházással – ha törvény kivételt nem tesz – csak a dolog tulajdonosától lehet a tulajdonjogot megszerezni.” A Ptk. a közös tulajdon fennállása esetére a 144. § b) pontjában kifejezetten rögzíti, hogy „a tulajdonostársak egyhangú határozata szükséges…az egész dolog feletti tulajdonjog átruházásához…”. A tetőtér vevője tehát csak akkor szerezheti meg az ingatlan 1/1 tulajdoni hányadát, ha annak valamennyi tulajdonosa a tulajdoni hányadát a részére értékesíti. Lehetősége van azonban arra, hogy – a törvényi elővásárlási jog figyelembe vétele mellett – egyes tulajdonostársak tulajdoni hányadát megvásárolja, majd ezt követően az „ellenkező” tulajdonostárssal szemben pert indítson a közös tulajdon megszüntetése iránt, felajánlva a tulajdoni hányada magához váltását.
Éppen a fenti okból tehát nem lehetetlen a tetőterek értékesítése, és egyben a jelen szabályozás a tulajdoni hányadhoz kapcsolódó rendelkezési jogot deklarálja.
Összefoglalva: ahhoz tehát, hogy a tetőtér vevője tulajdonjogot szerezhessen, mindenképpen szükség van az alapító okirat megfelelő módosítására – annak bejegyeztetésére az ingatlan-nyilvántartásba --, valamint arra, hogy a vevő valamennyi tulajdonostárssal szerződést kössön az átruházás tekintetében. A Tht. 3. § (2) bek.-ben foglaltak ezen lépések kiváltására nem alkalmasak a fentiek szerint.
Természetesen, mint a témával foglalkozó ügyvéd, a gyakorlatban látom a tetőtér eladások nehézségeit, a gyakori tulajdonosváltozások, gyakorta irracionális érvek által mozgatott kisebbségi tulajdonosi – gyakorta csupán egyetlen tulajdonos részéről tapasztalt – ellenállás hátráltató, ellehetetlenítő hatását. Nem állítom tehát, hogy az eljárás fentiekben vázolt menete „üdvözítő” volna, csupán azt, hogy jelen jogszabályi környezetben egyedül jogszabályszerűen kivitelezhető.
A megoldást mindenképpen a kérdés átgondolt újraszabályozása jelentené, melynek során megfontolásra érdemes lenne a társasház dologi jogi jogképességgel történő felruházása.
Ez számos a gyakorlatban felmerülő problémát oldana meg, amely megkönnyítené a Társasház tulajdonnal kapcsolatos igényérvényesítést.
