Dr. Izsák Orsolya Ügyvédi Iroda

Az utóbbi időben épült társasházak, amelyeket a beruházó még fel nem épített épületen alapít meg, számtalan jog problémával küzdenek.
Ennek egyik esete maga a Társasház alapítása. A beruházó a Tht 5 § (1) bek szerint mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban létrehozza a Társasházat és a 7 § (1) bek megfelelően az épület engedélyezési záradékkal ellátott tervrajzának megfelelően a földrészlet tulajdonosa vagy valamennyi tulajdonostársa az alapítási szándékot alapító okiratba foglalja, és az előzetes alapítás tényét az ingatlan-nyilvántartásban a földrészlet tulajdoni lapjára feljegyzik.
Ezt követően a beruházó elkezdi értékesíteni az ingatlant, hiszen az alapító okiratban már albetéten tartják nyílván az egyes lakásokat illetve helyiségeket.
Az adás-vételi szerződésben is az albetétszámot hivatkozzák be, azonban az ingatlan-nyilvántartásba még nem került kialakításra az önálló albetét, egy helyrajzi számon szerepel valamennyi vevő.
Akkor kezdődik a jogi probléma, ha időközben a Társasház alapítója felszámolási eljárás alá kerül vagy végrehajtási jog bejegyzését foganatosítják az egyszemélyi alapítóval szemben.
A jelenlegi bírósági gyakorlat azt támasztja alá, hogy ha a használatbavételi engedély benyújtása előtt kerülnek, ezen terhek az ingatlan-nyilvántartásba úgy a jogszabály értelmében a Földhivatal kénytelen elutasítani a Társasház alapítását és ezzel valamennyi adás-vételi szerződés bejegyzésére irányuló kérelmet.

Ugyanis feljegyzett alapítást követően a társasház ingatlan-nyilvántartási bejegyzése a jogerős és végrehajtható használatbavételi engedély alapján kérhető. Ha a használatbavételi engedély eltér az építési engedélytől, a bejegyzés feltétele, hogy a változás szerint az alapító okiratot 60 napon belül módosítják és a szintenkénti alaprajzot a módosított alapító okirathoz csatolják.

Egyértelműen fogalmaz a Tht 5. § (1) a Társasházat fennálló vagy felépítendő épületre lehet alapítani, ha abban legalább két, külön tulajdonként bejegyezhető lakás, illetőleg nem lakás céljára szolgáló helyiség van vagy alakítható ki. A Társasházat az ingatlan valamennyi tulajdonostársa vagy az ingatlan tulajdonosa, mint egyszemélyi alapító, alapító okiratban kifejezett alapítási elhatározással létesíthet. Az alapításhoz a társasháztulajdonnak az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzése is szükséges. Az alapító okiratot az ingatlan-nyilvántartási iratokhoz kell csatolni.

A társasháztulajdon földrészletre való feljegyzésének vagy meglevő épületre való bejegyzésének feltétele, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett jogokat töröljék, vagy az érdekeltek megegyezzenek abban, hogy azok a társasházzá történő átalakítás után mely ingatlanokat fogják terhelni.

Lenne más módja is beruházó számára az értékesítésnek, ha a kötendő adás-vételi szerződésben tulajdoni hányadot jelölnének meg azonban ekkor nem hozható létre társasház ilyen esetben a vásárló közös tulajdon tulajdonostársa lesz.
Igy a közös tulajdonban lévő tulajdonosokra hárul a társasházzá alakítás a Tht 8 § (1) bek szerint a közös tulajdonnak társasháztulajdonná való átalakítását bármelyik tulajdonostárs kérelmére a bíróság is elrendelheti. Az alapító okiratot ilyenkor a bírósági határozat pótolja