Félkész ház adásvétele

Az ingatlanpiacon nemcsak kész, hanem befejezetlen házakat is kínálnak. Egyik oldalról tudatos marketingfogásról van szó, hiszen az építési vállalkozó szándékosan hagyja félbe a munkát, hogy választási lehetőséget adjon a vevőnek: a befejező munkálatokat maga végezze el, ha így kívánja. Nem ritka az olyan félkész ház sem, amely azért nem készült el, mert csődbe ment az építtető, nincs pénze a befejezésre.

A félkész házak adásvétele kissé bonyolultabb, mintha kulcsra-kész ingatlanhoz jutunk. Ám ha betartjuk a legfontosabb szabályokat, akkor nincs miért aggódnunk. Legfontosabb lépés a készültségi fok pontos felmérése, egyrészt azért, mert az átruházási illetéket ennek alapján vetik ki, másrészt azért, hogy elkerüljük a későbbi vitát. Gyakori eset, hogy aki házat vesz, beleszeret egy vonzó részletbe, és csak hónapokkal később, amikor e részlet varázsa halványul, jönnek elő a prózai problémák: például az, hogy nincs meg az a rézcső a falban, amit az eladó ígért.

Három kategória
A készültségi fok megállapítására a köznyelv és az építési vállalkozók jó része is három kategóriát használ: szerkezetkész, félkész, kulcsrakész. Az első többnyire azt jelenti, hogy állnak a vakolt, kívül-belül szigetelt falak, a tetőszerkezet komplett: fedett, bádogozott, párkányokkal, ereszcsatornákkal. A külső nyílászárók ablakpárkányokkal be vannak építve, és az elektromos hálózat védőcsövei bent vannak a falban.
A félkész állapot már tartalmazza a villamos alapvezetékeket szerelvények nélkül, a víz és csatorna alapszerelést szerelvények nélkül, és a komplett fűtésszerelést.
Kulcsrakész állapotban fent van a szaniterkerámia, készek a burkolatok, festettek vagy tapétásak a falak, helyükön vannak a belső ajtók.
A készültségi százalékot mindenképpen érdemes a szerződésbe beírni. Az illetékhivatal tudja értelmezni a "szerkezetkész" kifejezést is, de korántsem biztos, hogy ugyanazt érti alatta, amit a vevő. Egy későbbi bírósági perben is gondjaink lehetnek, ha pusztán a fenti kategória egyikét jelöltük meg az adásvételben. E fogalmak ugyanis jogilag nem léteznek.
A köznyelvben és az építési vállalkozók körében általánosan használt "szerkezetkész", "félkész", "kulcsrakész" kifejezések nem olyan jogi szakfogalmak, amelyeket jogszabályban definiáltak volna - mondja Dr. Izsák Orsolya ingatlanjogász, aki azt ajánlja, hogy az adásvételi szerződésben vagy ahhoz csatolt mellékletben részletesen írjuk le az építmény készültségi fokát, műszaki állapotát.

Hasznos vagy bruttó
Nem egyszerű a feladat - állítja Szende Árpád igazságügyi szakértő. - A rendszerváltást követő deregulációban az elavult jogszabályokat hatályon kívül helyezték, s velük együtt érvényüket vesztették a jól használható definíciók is, amelyek kiinduló pontjai lehetnének egy állapotfelmérésnek és egy egységes bírósági gyakorlatnak. Mit értünk például alapterület alatt: hasznos vagy bruttó területet? Megegyezés kérdése.
Ilyen építési alapfogalmakat külföldön sem jogszabályban rögzítenek. Az alapelv ott is az, hogy megegyezés kérdése, mi például a szerkezet: az épületszerkezet, amibe a kilincs is beletartozik, vagy csak a teherhordók: az alap, a fal és a tető. Nálunk azért nehezebb a megegyezés, mert hiányzik az építési nyelv és az adattár, amire mindenki egyformán alapozhat.
A helyzet azért nem reménytelen. Szende Árpád szerint a készültségi fok és az állapot felmérésére manapság több lehetőség is adódik. A legolcsóbb és a legkevésbé igényes, ha a szakértő kimegy a házhoz, körülnéz, és a hasára csap - vagyis becsléssel határozza meg a készültségi fokot. Gyors, viszonylag olcsó, de nem elég pontos módszer. A másik véglet az, ha szakemberek csoportja hetekig vizsgálódik a helyszínen. Lényegesen drágább és hosszadalmasabb, de igényes megoldás. Gyors, olcsó és igényes elemzést nyújt az a módszer, amit a Archigram Kft. kísérletezett ki: egy számítógépes elemzőrendszerbe táplálják be a helyszíni adatokat. Ez, akár egy könyvviteli program, azonnal megadja a készültségi fokot százalékban, és az ingatlan állapotát, sőt az építési költséget is a fajlagos adatok alapján.
Pontos látlelet
Sokan azt gondolják, hogy szükségtelenek a részletek. Ha - tegyük fel - 10 millió forintért adnak egy félkész házat, és az tetszik a vevőnek, akkor nem kell tudnia, hogy ez az összeg miből áll. Van benne igazság, a részleteknek csak a vitás esetekben van jelentőségük. Fontos, hogy az építészmérnök és a műszaki ellenőr is nyilatkozzon, hogy az ingatlan építése az engedélyeknek megfelelően folyt-e vagy sem. Ha ezek az elszámolások és nyilatkozatok a vevő kezében vannak, lényegesen könnyebb a helyzete a későbbiek során, akkor például, ha folytatja az építkezést, és az építési engedélyt át akarja íratni a saját nevére. De jó hasznát veheti akkor is, ha a minőségi kifogások csak hónapokkal vagy évekkel az adásvétel után derülnek ki, és felmerül a garancia kérdése.

A szakértő szerint az ingatlannal kapcsolatos garancia automatikusan átszáll a vevőre. Ez azt jelenti, hogy mindazok a jogok megilletik, amelyek az eladót is megillették. Ezeket azonban nem közvetlenül az építési vállalkozóval szemben gyakorolhatja, hanem az eladón keresztül, ami némileg bonyolítja a helyzetet. Ha perre kerül sor, az eladót és nem a vállalkozót kell perelni.

Illetéktelenül?
Ha megkötöttük az adásvételi szerződést, már csak az átruházási illeték mértékét kell tisztáznunk. ? Az illetéktörvény szerint lakás az, ami annak épült, illetve aminek készültségi foka eléri a szerkezetkész állapotot - mondja Dr. Greskovics Zsuzsa, az Illetékhivatal jogi előadója. - Szerkezetkész állapotnak az minősül, ha a falak állnak és elkészült, ráépített tetőszerkezet van. Ha az ingatlan készültségi foka a szerkezetkész alatt van, akkor úgy kell eljárnunk, mintha telket vásárolnánk. Ekkor a telek után fizetünk illetéket, illetve feltételes mentességet kaphatunk, ha kötelezzük magunkat arra, hogy négy éven belül befejezzük a házat. Ha az ingatlan készültségi foka eléri vagy meghaladja a szerkezetkész állapotot, akkor a lakásra vonatkozó szabályok szerint kell illetéket fizetni, ami 2-6 százalék között van.
Magánszemélyek közötti adásvételben Greskovics Zsuzsa szerint nem ritka az el nem készült házak adásvétele. Tipikusnak számít manapság az is, hogy még egy kapavágás sem történt, a vevő egy leendő ingatlant vesz meg. Ha ennek az ingatlannak az értéke 30 millió forint alatt van és az arra jogosult építtetőtől vásárolta a vevő, akkor készültségi foktól függetlenül jár a mentesség.
A félkész házat a telekkönyvbe nem jegyzik be. A bejegyzés csak azután történik meg, ha a ház felépült és a tulajdonos megszerezte a használatbavételi engedélyt.

Szerző: Nagy Andrea • Lapszám: 2003/2.
Forrás: A Mi Otthonunk